הביטוי "נדל"ן להשקעה הופך יותר ויותר שגור בידי ישראלים רבים המבקשים להשקיע את כספם באפיק שנחשב יחסית בטוח ומניב לטווח הארוך, תוך נטילת סיכון נמוך לכאורה. מדוע לכאורה? משום שללא ייעוץ כלכלי בתחום הנדל"ן רבים מוצאים את עצמם מול שוקת שבורה והבטחות מצד יזם נדל"ן כזה או אחר שלעולם לא ימומשו, רק משום שלא הבינו את כל "האותיות הקטנות" שהופיעו בהשקעה שלהם מבעוד מועד ולא הבינו באיזה סיכון ההשקעה שלהם כרוכה.
השקעה בנדל"ן אינה החלטה של מה בכך, אלא מחשבה עמוקה שכרוך בה סכום לא מבוטל של כסף כהון עצמי, גם עם מדובר בעשרות בודדות של אחוזים מערך הנכס. עצם ההשקעה של ההון העצמי וההתחייבות למשכנתא ארוכת טווח מחייבים ייעוץ כלכלי מקצועי ומעמיק.
מרכיביו של תהליך ייעוץ נדל"ן
תהליך ייעוץ כלכלי נדל"ני כרוך בליווי מלא של המשקיעים מרגע ההחלטה על ההשקעה בנדל"ן כרעיון ועד התחלת קבלת התשואה על הנכס ומימושו. ייעוץ עסקי נדל"ן עוסק בין השאר בשאלות הבאות:
- במה להשקיע? נדל"ן להשקעה יכול למעשה להיות מכל סוג – דירה או בית מגורים, נכס לתעשייה ועוד. ההחלטה במה מתוכם להשקיע נעשית קודם כל מתוך הבנה איזה הון עצמי יש להשקיע ומה רמת התשואה האופטימלית (וגם המקסימלית) על מנת להחזיר א תגובה ההשקעה ולהרוויח על הנכס כמה שיותר לטווח הארוך.
- היכן להשקיע? איזה מיקום בארץ מניב יותר תשואה. לא תמיד האזורים העמוסים ביותר במרכז בהכרח יניבו רווחים גבוהים יותר ביחס לשאר האזורים בארץ. שכונות מסוימות הנמצאות בתנופת בנייה ו/או תמ"א 38 אשר יניבו תשואה גבוהה יותר בהמשך עם עליית הביקוש במקום, וכו'.
- מה תהיה תכלית הנכס? האם הנכס מיועד למגורים, לתעשייה, האם ישמש כבית עסק כלשהו, האם קיים בנכס משנה נוסף אשר ניתן לממשו לכדי רווחים (יחידות דיור או צימרים לדוגמה) ועוד.
- מה גובה ההון ההתחלתי? האם ניתן לגייס הון בגובה מספיק על מנת לקבל משכנתא בעלות סבירה?
- מה גובה השכירות שניתן לגבות על הנכס והאם היא תכסה את העלויות לטווח הקצר והארוך, לרבות יצירת רווחים.
- מהם הסיכונים אותם נוטלים במהלך זה? האם שווה ליטול אותם על מנת לייצר רווחים והאם למרות קיומם ניתן יהיה לייצר תשואה על הנכס ולא רק ברמה התיאורטית? האם קיימת תכנית כלכלית לכל מקרה שההשקעה לא תצלח על מנת שלא לקרוס כלכלית בשל כך?
- מהם הגופים הקשורים ברכישת הנכס ועד כמה ניתן לתת בהם את מבטחנו? כל גוף שמתיימר לסייע ברכישת נכס כזה או אחר, לרבות קבוצות רכישה, מחייב בדיקה לעומק לפני שנכנסים להשקעה.
יש לנו כבר נכס אחד וזה עבד – מדוע צריך ייעוץ כלכלי נדל"ן?
אם יש לכם כבר נכס שמניב אשריכם, אך אין דין נכס אחד כדין נכס אחר ואם הינכם בעלי ידע בסיסי בכל הנוגע להשקעות נדל"ן, ידע שאולי עד כה הוכיח את עצמו אך אינו מקצועי דיו על מנת להבטיח את המשך ההצלחה, חובה להיוועץ עם יועץ כלכלי לנדל"ן על מנת להשלים את תמונת הפאזל על כל היבטיה ועל מנת להבטיח מינימום סיכונים לטווח הקצר והארוך. היוועצות עם איש מקצוע שהתמחותו היא ייעוץ כלכלי נדל"ן אינה דומה בשום צורה להתייעצות עם סוכן נדל"ן או כל גורם שמטרתו היא למכור נכס כזה או אחר, גם אם העצות שלהם חינמיות ונשמעות מנוסות ומקצועיות. בשורה התחתונה, רק אתם יודעים כמה כסף יש לכם להשקיע בנכס, עד כמה תרצו לסכן א עצמכם על מנת לרכוש עוד נכס ועד כמה תוכלו להרשות לעצמכם ליפול בהשקעה מכל היבט שהוא. זכרו, לעולם אל תקלו ראש בבחירת נדל"ן להשקעה משום שהכל יכול להשתבש בדרך, כל תחזית עשויה להתבדות או כדם שאומר הפתגם הידוע "לא כל הנוצץ זהב"
המאמר נכתב בשיתוף טל שלמון-צעידי יועצת עסקית וכלכלית. בקרו באתר
